大家好，我是火箭哥。买房是一门科学，我来带你入门：火箭哥用科学买房理念帮你买到合适好房。以下是正文：周末，我们继续来聊聊二手行情。上海楼市里，「打新」似乎就是赚钱的代名词——通过拼积分、摇号买到倒挂几百上千万的新房，很难让人不心动；另外，「豪宅」也是大家关注的热点——过去两三年，豪宅的价格涨幅几乎是最大的。而把两者组合成一起，「豪宅打新」就成了王炸，谁要
大家好，我是火箭哥。
买房是一门科学，我带你入门:火箭哥用科学的买房理念帮你买合适的好房子。
以下是正文：
周末，我们继续谈二手市场。
在上海楼市，「打新」这似乎是赚钱的代名词——通过拼积分和抽奖买几百万的倒挂新房，很难让人不安；
另外，「豪宅」这也是人们关注的热点——在过去的两三年里，豪宅的价格涨幅几乎是最大的。
并将两者结合在一起，「豪宅打新」就成了王炸，如果有人买了限价豪宅新房，那真的是有钱、有分、有运气的最佳代言。
今天，火箭兄弟将带你回顾过去五年上市的豪宅项目——
那些动辄三五千万的新房，今天真的翻倍了吗？
01“老静安：接近翻倍”
2018年8月，位于老静安寺的九龙仓静安一号开盘，平均价格为12.8万/平，户型面积为127-360平方米的3-5房：
嘉天汇，另一个标杆豪宅，一路与静安一号隔开，二手房价格在15万左右，新房价格略有倒挂。
四年多过去了，静安寺，曹家渡这座豪宅的价格发生了翻天覆地的变化——
就在上个月，静安一号最新成交了一套159平三房，总价4100万，单价25.7万。
根据当年的一房一价表，火箭哥找到了当年高区三房平均价格14万左右，与当前价格相比，涨幅高达84%!
年前，老静安另一个热门项目：鸿印里已开盘售罄，取证单价为14.2万，也许可以以九龙仓的价格作为参考。
02“伪陆家嘴:涨幅超过50%。
同时，另一个九龙仓豪宅板：九龙仓滨江18也表现不错——
2018年11月，位于浦东塘桥的九龙仓滨江18号开业，共有100套住宅，主户型258㎡、298㎡和365㎡大平层，单价范围为9.7-14万/平，均价11.3万/平：
截至去年，滨江18的成交单价基本在17-20万之间，以16号702为例，363平总价6300万元，减去税费和停车位，手价接近6000万元。
(数据来源为当地中介，仅供参考)
而且根据一房一价，这套16号702的价格是3719万，涨幅高达61%：
03“真陆家嘴：接近100%”
2018年10月，位于陆家嘴北滨江的九庐一期开盘，平均价格为12.8万/平，182套房屋，主要户型为150套㎡、173㎡、250㎡，当天日光。
因为有很多买家盯着房地产，认购前特别神秘，很多有钱人找不到售楼处，错过了机会。
因为有很多买家盯着房地产，认购前特别神秘，很多有钱人找不到售楼处，错过了机会。在新房积分制下，九庐三期入围积分为98.4分，0.22分/月社保系数下，至少需要50分 只能在220个月内购买社保，积分要求很高。
这么热的新房豪宅，二手房的市场表现也很强劲，151平方米的最新成交量在3300万左右，单价接近22万
有趣的是，阿里法在去年11月拍卖了一套248.16㎡成交价约4281万，低于评估价4316万，
折合单价约17万/平。当时也引起了“唱衰豪宅”的市场氛围。
然而，根据当前九庐的市场，风暴并没有影响到当前的市场丽兹行九庐在售的最新周报单价仍在20-25万之间。考虑到小的议价空间，
当年买九庐的，目前涨幅还是有的
。
而且本月最新成交一套89平1800万，说明20万九庐非常稳定。
可以看出，当年总价几乎相同的新房涨幅可能相差近50%。
04“苏河湾：翻倍”
与陆家嘴和老静安相比，苏河湾的涨幅最大——
2020年6月，位于静安苏河湾的华润苏河湾润府开业，主户型87-96平2-3房，184平4房，均价12.68万元；
当时，单价差异很大，最低单价为8.66万，最高单价为14.92万，
和184平四房的低区一样，单价只有9万左右，性价比很高。
短短两年多后，
该户型低区最新二手成交价达到3760万，当时买入价按1800万计算，涨幅惊人
109%！
从上涨的角度来看，苏河湾超越了老静安和陆家嘴，这应该让很多人感到惊讶。
05“
新江湾城
：跑输
大盘
”2021年5月，位于新江湾城的上海庭院开放，推出185-215㎡合院别墅145套，均价13.2万。
对比周边，中建大公馆2018年联排售出16.5万/平，所以上海院子合院13.2万的价格还是比较有吸引力的。毕竟之前开的房子要9万多套。
对比周边，
中建大公馆2018年联排售出16.5万/平，所以上海院子合院13.2万的价格还是比较有吸引力的。毕竟之前开的房子要9万多套。因此，209套房开盘，251组有效认购人数，当天全部售罄。
新房一房一价表显示，地面185平方米 地下161平方米总价在2300万左右，地上212平方米 地下171平方米的总价在
3000万左右
。
碰巧这两种户型最近都有交易，185 161总价3100万，212 总价为3645万，171
与当年“只有”的涨幅相比，涨幅“只有”
20-30%，大大落后于豪宅的平均水平。
06“为什么差别这么大？”
事实上，从最近的一些豪宅交易记录可以看出：
新房子的豪宅，闭着眼睛也赚不到钱。
火箭兄弟发现，价格背后的基本逻辑实际上是「板块总价天花板」
的问题——
静安寺和陆家嘴是上海的顶级地区和中央活动区。因此，豪宅总价几乎没有限制。从3000万开始，到7800万甚至上亿，流动性不会降低太多，所以这里的价格只受市场的限制。
因此，这就是为什么九龙仓静安一号、九庐、苏河湾润府的涨幅相对较高，可达80%以上。翠湖天地、云锦东方也是如此。
而塘桥地段不尽如人意，所以总价会有一些限制，涨幅在60%左右。
而塘桥
地段不尽如人意，所以总价会有一些限制，涨幅在60%左右。
作为中高产区，新江湾城的豪宅基因大大弱于上述区域，总价一两千万问题不大。一旦超过3000万的豪宅线，流动性将急剧枯竭。总价上涨有点困难，涨幅只有30%。
第二，保证去化率
，不同户型、不同楼层的一些新房价差会很大。然而，在二手市场，除非景观稀缺，否则
。
这背后的主要原因是新房市场是一个「充分选择」
比如这个小区只有一套8楼出售。因为缺乏参考系，没有其他房子竞争，这套房子的定价代表了所有中高区的价格。当然，与大多数房子相比，这几年豪宅新房的涨幅非常惊人，背后突出了宽松的货币环境和资金避险需求。当总结发现上海各大板块的标杆价格(单价)时，大致会得到以下地图:相比之下，新房的价格真的很香:
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